Рынок офисной недвижимости Киева меняет условия
22 апреля 2015 г.


Согласно данным компании JLL в Украине, в связи с высокой волатильностью гривны на офисном рынке Киева сформировалась практика индивидуальных договоренностей между арендаторами и арендодателями при пересмотре коммерческих условий действующих договоров.

Наиболее распространено применение валютного коридора с фиксированной верхней границей в размере 20-50% от официального курса доллара на момент заключения договора. Часто применяется фиксация арендных ставок в гривне, при этом период такой фиксации не превышает одного года. Также наблюдается увеличение срока арендных каникул с 2-4 месяцев, предоставлявшихся в 2014 году, до 4-9 месяцев, которые собственники офисных площадей готовы давать сейчас.

Девальвация национальной валюты отразилась и непосредственно на ставках аренды. Так, максимальная арендная ставка снизилась в I квартале 2015 года на 3,4% и достигла $29/кв.м/месяц.

«Практика заключения договоров с привязкой арендной ставки к доллару США и оплатой в гривнах по курсу НБУ остается распространенной среди компаний, деятельность которых ориентирована на заграницу, например, IT-аутсорсинг, и которые, как следствие, менее восприимчивы к валютным колебаниям. Существенных изменений в определении условий аренды, за исключением среднерыночного снижения ставок, в отношении таких компаний не произошло», - комментирует Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине.

Сокращение арендных ставок и возможность уменьшить валютные риски путем достижения индивидуальных договоренностей с арендодателями стимулировали рост спроса на офисные помещения. В I квартале 2015 года чистое поглощение на офисном рынке Киева оказалось положительным и составило около 13 700 кв.м. Одной из причин этого является активизация поиска новых помещений со стороны локальных компаний, а также расширение текущих арендаторов. Тем не менее, большая часть активности на рынке офисной недвижимости связана с продлением договоров и корректировкой условий аренды.

«В текущих экономических условиях сделки, связанные с пересмотром условий аренды, являются наиболее популярными. 2009 год научил игроков рынка быть более гибкими, достигать компромиссных решений. Например, в 2009 году количество сделок о пересмотре условий аренды было в четыре раза меньше, чем в 2014 году, – добавляет Александра Глобина. – Это позволяет удерживать рынок в плавном нисходящем тренде в отличие от предыдущего кризиса. Снижение максимальной арендной ставки в 2009 году составляло 50%, тогда как в 2014 году - лишь 14%».

В структуре спроса I квартала 2015 года превалируют производственные и IT-компании – 49% и 18% соответственно. Более половины доли производственных компаний составили игроки сферы FMCG.

С точки зрения объема предложения существенных изменений не произошло. За первые три месяца 2015 года был открыт всего один новый бизнес-центр по ул. Жилянской, 32/36 (2000 кв.м, класс В). Таким образом, на конец I квартала объем рынка качественной офисной недвижимости Киева составил 1,57 миллиона кв.м или 543 кв.м/1000 жителей. Объем предложения качественной офисной недвижимости (классов А и В) определяется в соответствии с обновленной классификацией бизнес-центров, использующейся с 2015 года.

По прогнозам компании JLL в Украине, объем ввода офисов в 2015 году будет рекордно низким. «Мы наблюдаем снижение объемов строительства бизнес-центров – на нынешний год запланирован ввод около 65 000 кв.м, что почти в два раза ниже показателя 2014 года. Арендуемая площадь большинства проектов, анонсированных на 2015 год, не превышает 10 000 кв.м, что может свидетельствовать о желании девелоперов минимизировать риски», − отмечает Марьяна Супчан, аналитик отдела исследований компании JLL в Украине.

В I квартале 2015 года доля свободных помещений составила 27,1% в среднем по рынку. JLL прогнозирует последующее незначительное сокращение вакантности в 2015 году за счет низкого объема анонсированных на этот год офисных проектов в условиях постепенного оживления спроса.

 

Источник: commercialproperty.ua